VšeJihočeskýJihomoravskýKarlovarskýKrálovehradeckýLibereckýMoravskoslezskýOlomouckýPardubickýPlzeňskýPrahaStředočeskýÚsteckýVysočinaZlínskýCelá ČRSlovensko

Nájemní smlouva je smlouva, kterou pronajímatel umožňuje nájemci užívat dočasně určenou věc.
Jedná se zásadně o užívání za úplatu, tedy nájemné.

Nájmem se rozumí dočasné úplatné užívání jakékoli věci, nerozlišuje se mezi nájmem věcí movitých a nemovitých. Pronajmout je možné jakoukoli individuálně určenou věc bez toho, jak je malá či velká nebo podle jiných kritérií.

1. Pro oblast vztahů občanskoprávních (nesouvisejících s podnikáním a neuzavíraných mezi podnikateli v souvislosti s podnikáním) platí úprava nájmu obsažená v občanském zákoníku.

2. Pro oblast vztahů obchodněprávních (souvisejících s podnikáním a uzavíraných mezi podnikateli v souvislosti s podnikáním) platí úprava nájmu obsažená v obchodním zákoníku.

Povinnosti smluvních stran
Pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém k dohodnutému způsobu užívání věci; pokud si takový způsob nedohodli, musí mít věc takové vlastnosti, jež jsou pro užívání této věci obvyklé. V uvedeném stavu je rovněž pronajímatel povinen věc udržovat - na své náklady - ty jsou mu přirozeně nahrazovány prostřednictvím utrženého nájemného a měl by si takové náklady ve vlastním zájmu započítat na výši navrhovaného a dohadovaného nájemného. Strany smlouvy se ovšem mohou dohodnout, že takové udržovací náklady ponese nájemce, přičemž je opět na dohodě stran, jak budou tyto náklady zohledněny - budou-li vůbec - ve vztahu k dohodnuté výši nájemného.

Nájemce je oprávněn užívat věc způsobem sjednaným ve smlouvě; pokud o tom smlouva mlčí, může věc užívat způsobem přiměřeným povaze a určení věci. Pro to, aby se přesvědčil, že nájemce užívá věc způsobem odpovídajícím smlouvě nebo jinému způsobu nakládání, má pronajímatel právo požadovat na nájemci přístup k věci, aby provedl její kontrolu.

Nájemce není povinen věc užívat, je k tomu pouze oprávněn; neužíváním věci tedy nijak neporušuje smluvní povinnosti a pronajímatel mu takovou skutečnost nemůže vyčítat. Uvedené situaci, ale mohou smluvní strany zabránit tím, že si ve smlouvě ujednají, že nájemce je povinen věc užívat, případně v situaci, kdy by neužívání věci vedlo k jejímu většímu znehodnocení, než kdyby byla řádně užívána.

Změny věci
Nájemce je oprávněn věc pouze užívat v takovém stavu, v jakém mu ji pronajímatel předal, není oprávněn věc jakkoli měnit, a to ani k lepšímu. Provádění změn na věci je možné výlučně se souhlasem pronajímatele. Takové ujednání týkající se změny věci by zároveň mělo řešit i otázku nákladů spojených s provedením takové změny. Přes udělení souhlasu s provedením změny věci je totiž pronajímatel povinen hradit nájemci náklady této změny jen v takovém případě, kdy se k jejich úhradě zavázal. Podrobnosti si mohou strany vyřešit podle dosažitelné dohody, nedojde-li k zvláštní dohodě, platí, že nájemce je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu a po odečtení znehodnocení změn, k němuž mezitím došlo v důsledku užívání věci (změna prospívá nejen pronajímateli, jenž ji částečně hradí, ale také nájemci, jenž z ní profitoval při užívání pronajaté věci). V případě, že se pronajímatel k náhradě nákladů změny věci nezavázal, může po něm nájemce po skončení nájmu požadovat jen protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.

Pokud byla změna věci provedena bez souhlasu pronajímatele, je nájemce povinen po skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu. Jestliže hrozí v důsledku prováděných změn na věci pronajímateli značná škoda, je pronajímatel oprávněn odstoupit od smlouvy.

Opravy věci a jejich úhrada
Vznikne-li u věci potřeby její opravy, je nájemce povinen sdělit tuto skutečnost pronajímateli bez zbytečného odkladu potřeby oprav, které je povinen (podle smlouvy, jež může určit, kdo má provést které opravy, jinak je provádí vlastník věci) má provést pronajímatel. Jestliže nájemce tuto povinnost poruší, odpovídá za škodu tím způsobenou a ztrácí zároveň možnost domáhat se vůči pronajímateli nároků souvisejících s takto vzniklou nemožností (či omezenou možností) užívat věc pro její vady, když je včas neoznámil.

Nájemce je povinen strpět ze strany pronajímatele přiměřená omezení v užívání pronajaté věci, a to závisle na konkrétní potřebě opravy nebo údržby věci.

Pokud nájemce platil opravu věci, ačkoli ji měl hradit pronajímatel, může náklady opravy požadovat po něm, jestliže s opravou pronajímatel souhlasil nebo ji bez zbytečného odkladu neobstaral, když byl o její potřebě včas vyrozuměn. V ostatních případech může nájemce po pronajímateli požadovat pouze to, oč se pronajímatel obohatil (tedy oč došlo k zhodnocení věci v důsledku provedení opravy).

Nájemce musí při užívání věci dbát, aby na věci nevznikla škoda. Pokud to stanoví smlouva, je povinen věc pojistit.

Placení nájemného
Nájemce platí nájemné ve výši sjednané smlouvou, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání.

Úlevy z placení nájemného
Nájemné nemusí být placeno, jestliže nájemce pro vady věci, jež nezpůsobil, nemůže pronajatou věc řádně užívat.

Může-li nájemce užívat pro uvedené překážky pronajatou věc pouze omezeně, má nárok na přiměřenou slevu z nájemného.

Právo na prominutí nebo na poskytnutí slevy z nájemného musí být uplatněno u pronajímatele bez zbytečného odkladu, nebude-li uplatněno do šesti měsíců ode dne, kdy došlo ke skutečnostem toto právo zakládajícím, zaniká.

Skončení nájmu
Nájemní doba je sjednávána na dobu určitou; jejím uplynutím nájem končí.

Jestliže nájemce věci užívá i po skončení nájmu a pronajímatel proti němu nepodá návrh na vydání věci k soudu do 30 dnů (od konce smluveného užívání), obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.

Odstoupení od smlouvy
Nájemce může odstoupit od smlouvy, pokud mu byla pronajatá věc předána ve stavu nezpůsobilém k užívání, anebo se později bez zavinění nájemce takto nezpůsobilou stane, nebo se stane neupotřebitelnou, případně pokud mu bude odňata taková část věci, že to zmaří účel smlouvy.

Jestliže jsou místnosti pronajaté k obývání nebo k tomu, aby se v nich zdržovali lidé, zdraví závadné, může nájemce odstoupit od smlouvy i pokud o tom věděl při uzavření smlouvy (i přesto, že se jedná o vadu věc, jež mu byla známa při uzavírání smlouvy). Práva odstoupit od smlouvy se nelze předem vzdát.

Pronajímatel může kdykoli odstoupit od smlouvy, užívá-li nájemce přes písemnou výstrahu pronajatou věc nebo trpí-li užívání věci způsobem vedoucím ke škodě na věci, nebo způsobem hrozícím vznikem značné škody. Nejde-li o byt nebo nebytový prostor, může pronajímatel také odstoupit od smlouvy, jestliže nájemce, ač upomenut, nezaplatil splatné nájemné ani do splatnosti dalšího nájemného, a je-li tato doba kratší než tři měsíce, do tří měsíců, nebo jestliže s ohledem na pravomocné rozhodnutí příslušného orgánu je třeba pronajatou věc vyklidit.

Zničení věci a změny v osobě jejího vlastníka
Zničením pronajaté věci nájemní smlouva zaniká.

Dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.

Dojde-li ke změně vlastnictví k nemovité věci, může z tohoto důvodu vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou; výpověď však musí podat v nejbližším výpovědním období, pokud je zákonem nebo dohodou stanoveno. Při změně vlastnictví k movité věci může smlouvu vypovědět i nabyvatel.

Ukončení nájmu a vypořádání vzájemných nároků
Skončí-li nájem, je nájemce povinen vrátit pronajatou věc ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání věci; nebyl- li způsob užívání výslovně smluven, ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.

Došlo-li k poškození nebo nadměrnému opotřebení pronajaté věci v důsledku jejího zneužití, odpovídá nájemce i za škody způsobené osobami, kterým umožnil k pronajaté věci přístup, za náhodu však neodpovídá.

Domáhat se náhrady lze pouze do šesti měsíců od vrácení pronajaté věci; jinak nárok zanikne.

Ochrana nájemce vůči třetí osobě
Uplatňuje-li třetí osoba k věci práva, jež jsou neslučitelná s právy nájemce, je pronajímatel povinen učinit potřebná právní opatření k jeho ochraně. Jestliže tak pronajímatel v přiměřené lhůtě neučiní, nebo nejsou-li jeho opatření úspěšná, může nájemce odstoupit od smlouvy